前不久，南京出台《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》，对新老物业交接进行规范。
昨天，南京市房产局传出最新消息，南京市物业移交实施细则已经出台，进一步对众人关心的新老物业移交程序、内容等都进行了明确。
与此同时，2017年度物业管理示范项目公示名单新鲜出炉，你家上榜了?
《细则》主要看点如下：
1、移交工作期限不超过15天;
2、老物业赖着不肯走最高罚20万;
3、新老物业移交，怎么移交?住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会是新老物业移交的实施主体，负责接收和查验物业区域等设备及相关资料。
4、物业公司应退还预收部分业主的物业费和停车管理费;
5、物业不能以业主拖欠物业费拒绝移交;
6、移交中涉及到的公共能耗费，其多退少补由业主组织牵头物业服务企业与专业经营单位协调解决。
南京市物业管理项目移交实施细则(暂行)
本市住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会等业主组织依法选聘物业服务企业办理新老物业移交的，依照下列程序实施：
一、移交主体
住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会是新老物业移交的实施主体，负责接收和查验物业区域管理权、共有部位、共有设施设备及相关资料。
解聘的物业服务企业负责提交上述移交内容，配合开展查验工作。
选聘的物业服务企业受业主组织委托配合物业移交工作，依法承接物业管理项目。
二、移交程序
1、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与选聘物业服务企业签订的合同应当依法在物业管理区域内公示7日。
2、公示期内，住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会应当以函件形式告知解聘的物业服务企业开展物业移交工作，函件内容包括：移交期限、移交地点、移交人员、移交内容等。函件应留存送达证据，并及时向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。
3、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与解聘的物业服务企业可以通过签订《物业管理项目移交协议》的方式约定相关权利和义务。
4、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会可以向物业项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)申请，聘请第三方评估机构参与物业管理区域的承接查验工作，出具《物业管理承接查验报告》并向住宅区全体业主公示。
5、解聘的物业服务企业应当按照《江苏省物业管理条例》第五十六条规定开展移交工作;一般移交工作期限不超过15个工作日，《物业管理移交协议》另有约定的除外。
6、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与解聘的物业服务企业移交和承接的内容应通过书面方式明确点交情况，并以双方签章为准;双方账目应明晰准确，及时向全体业主公开，有争议的应书面记载并约定解决方式。
7、选聘物业服务企业进场时应按照规范有序、平稳过渡的原则，以书面签章的形式接收住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会移交的资料并及时建立档案，依照行业规范和合同约定开展物业管理工作。
三、移交内容
1、解聘的物业服务企业应当及时向业主组织移交管理权，撤出物业管理区域，还应当按照《南京市住宅物业管理条例》第四十六条规定移交相关资料。
2、物业移交中涉及到的物业服务费、车辆停放费、公共收益等经济纠纷可通过《物业管理项目移交协议》明确双方权利和义务，不得作为移交的前提或拒绝移交的理由，应当在移交之后进一步通过协商或司法途径解决。
3、物业移交中涉及到的公共能耗费，其多退少补由业主组织牵头物业服务企业与专业经营单位，本着不影响业主生活、维护社区稳定的原则协调解决。
以上通知，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。
看点
01
官方发布：南京新老物业交接实施细则来了!
一、移交工作期限不超过15天
老物业赖着不肯走，新物业难进来;一个小区老旧物业一起站岗，怒目相视……新老物业交接产生的矛盾经常是一触即发。南京市政府10月30日公布了《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》。
意见规定，老物业赖着不肯走最高罚20万。新老物业交接引发群体性事件的，双方的企业征信都将写入失信记录。
那么，新老物业移交，怎么移交?该移交给谁呢?
在南京市房产局刚刚出台的《南京市物业管理项目移交实施细则(暂行)》中规定，住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会是新老物业移交的实施主体，负责接收和查验物业区域管理权、共有部位、共有设施设备及相关资料。解聘的物业服务企业负责提交上述移交内容，配合开展查验工作。
物业移交工作必须在多少内完成?
细则中明确，一般移交工作期限不超过15个工作日，《物业管理移交协议》另有约定的除外。另外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
二、预收物业费和停车费应退还
以前，当小区新老物业交替时，有些已经预交了物业费的业主，因新旧物业公司没有做好交接工作，被新进驻的物业公司重复收取物业费的事件常有发生。南京的物业移交细则中明确，解聘的物业服务企业应当按照《南京市住宅物业管理条例》第四十六条规定移交相关资料。
移交的资料具体包括：电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;其他应当移交的资料，等等。
同时，在此次一并出台的物业管理项目移交协议(示范文本)中也规定，物业公司应退还预收部分业主的物业费和停车管理费。
三、物业不能以业主拖欠物业费拒绝移交
在新老物业交接中，现在比较大的一个矛盾就是，物业公司以业主拖欠物业费为由拒绝移交。
对此细则中明确，物业移交中涉及到的物业服务费、车辆停放费、公共收益等经济纠纷可通过《物业管理项目移交协议》明确双方权利和义务，不得作为移交的前提或拒绝移交的理由，应当在移交之后进一步通过协商或司法途径解决。
附《物业管理项目移交协议》
物业管理项目移交协议
(示范文本)
甲方：南京市住宅小区业主委员会
乙方：物业管理有限公司
201*年*月**日，经过区住建局、街道办事处等相关政府部门协调，甲乙双方就小区的物业管理交接事宜，根据相关法律法规规定，经友好协商，达成如下协议：
一、交接时间：双方一致同意于201年月日时前进行本协议确定的小区物业管理交接事项。
二、交接人员：甲乙双方各派人，成立交接小组，由双方向交接小组成员签订授权委托书，负责交接项目的执行，协调处理管理权移交、资料移交、费用清算、人员安置等具体事宜。
三、交接内容
1、乙方于201年月日时前，向甲方移交小区管理权，包含保洁、保安、车库管理人员(及其他)等工作人员的岗位移交。甲方可以向新物业推荐并择优录用乙方保洁、车库管理人员、设备检修人员。
2、乙方应向甲方移交其进场时受托保管的物业管理资料以及后期工作中获取的物业管理资料，并于201年月日时前移交完毕。资料清单参照如下：
(1)业主清册;
(2)物业管理区域资料，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附件图;
(3)竣工验收报告及竣工总平面图，地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;
(4)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;物业设施设备的质量保修文件;
(5)物业费、停车费、代收水、电、煤气费缴费清册;
(6)其他管理资料。
上述材料由移交小组审核使用，双方均可复制。
四、乙方于201年月日时前，向甲方移交水电公摊缴费清册后，双方应立即估算并解决水电公摊费用款项，具体额度及缴交办法如下：
移交后发生的相关公摊费用由甲方负责解决。
移交之日后，乙方已垫付的特种设备电梯检测费用(时间是201年月-201年月)，甲方应予以支付，也可纳入总费用清单中一并清算。
五、乙方应收取201年月日之前的物业费，并应退还预收部分业主201年月日之后的物业费和停车管理费。甲方同意以公告、催缴函等形式协助乙方向业主收取物业费，并承诺新物业公司在双方移交小组工作完成之日前，不得向业主收取物业费等相关费用。
六、乙方向甲方移交本小区物业区域内的所有设备设施，设备以现状进行交接并确认。查验时，甲方应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由甲方、乙方及查验人三方签字。
七、甲方承诺书写并张贴公告，敦促相关业主尽快缴纳欠缴乙方201年月日前的物业服务费用，业主委员会委员有欠缴的带头缴纳;乙方移交后，甲方应在物业管理用房内设立收费场所为其收费、退费工作提供方便。
八、乙方在服务期内利用小区公共场地公共设施开展收益活动的合同，应在201年月日移交完毕后一并转交。
合同约定的公共收益分配应同时清算完毕，不能当场移交的另行解决。
九、双方同意积极配合做好本次交接工作，不给交接工作设置障碍，全部交接工作在区、街道职能部门的监管下进行。本协议未尽事宜，由根据有关规定协商解决，涉及民事或合同纠纷的，应通过司法途径解决。
本协议一式六份各方负责人签字或者盖章之日起生效，甲、乙双方各执二份，区住建局、街道办事处各存档备案一份。
甲方(盖章) 乙方(盖章)
201 年 月 日 201 年 月日
另外，物业移交中涉及到的公共能耗费，其多退少补由业主组织牵头物业服务企业与专业经营单位，本着不影响业主生活、维护社区稳定的原则协调解决。
四、南京小区更换物业案例
小区：托乐嘉
冲突解决后是业主的一致好评
11月5日，南京江宁托乐嘉小区预定进行物业交接，这是该小区第五次更换合作物业单位。据了解，整个托乐嘉小区建筑面积达85万平方米，有7000户家庭居住，人口超2万，是江宁区最大的小区，也是问题最多的小区之一。由于老物业苏州爱涛不愿撤出，交接现场剑拔弩张。部分业主自筹资金约30万，自购盾牌头盔、防刺手套，组成业主护卫队与老物业对峙，连警察都出动了，最后经历了几番争斗，万科物业成功进驻。随后一周时间，对小区进行绿化翻新、公共维修、保洁开荒、垃圾清运等多项改造，赢得了托乐嘉小区的业主们的一致好评。
小区：太平花园
换物业后房价涨了1万/㎡
位于太平门附近的小区太平花园，交付已有十多年。去年年底，该小区通过公开招标的方式有5家物管企业投标，随后，业主代表和业委会成员充分的对比、分析，最终在去年12月底，敲定南京本土物业公司栖霞物业，接管太平花园物业管理与服务。经过一段时间的整改后，绿化、安保、环境卫生、地下室清理等方面都有了明显改观，小区房价也从去年的2.2万-2.5万/㎡上涨到了现在的3.2万-3.3万/㎡。
小区：左邻右里
业委会不愿换物业，业主要换业委会
小区部分年轻业主想更换物业，但业委会之前打算跟物业续约，引来业主“倒戈”。2012年7月1日，是现任万园物业进驻的时间，第一期合同在去年7月到期。去年8月，据称是业委会出面，找了一家调查公司，进行物业管理满意度调查，并因此决定续签合同，遭到部分业主强烈反对。他们认为，小区消防设施严重缺失，门禁基本损坏，监控大多没有，车子乱停，安全隐患严重。最终在街道协调下，决定单独进行一次业主投票，议题是：是否同意业委会公开招标选聘物业?但部分业主和业委会之间就选票格式又产生分歧。9月19日，部分业主向街道申请召开业主大会，表决罢免业委会成员。
这些小区都换过物业
2015年开始，因质疑物业公司配合开发商强卖高价车位，星雨华府的业委会，与原物业(雨润集团自有的嘉润物业)彻底掰断，通过上访、媒体、占领物业办公室等多种形式，与嘉润物业战斗了一年多。2016年四月，万科物业正式入驻南京河西星雨华府小区。
2015年3月19日，融侨中央花园召开了物业选聘业主大会，在91位业主和石城公证处的公证下，银城物业成功选聘为融侨物业服务企业，4月1日开始办理交接工作。银城物业进驻后，赢得了业主的一片叫好声。
2016年6月1日，南京河西的碧瑶花园一期业主喜迎新“管家”万科物业。从去年上半年开始，碧瑶花园业主一直着手忙碌换新物业的事宜。最终，经过业主大会投票，万科物业超过70%的得票率，成功当选小区的新物业。
看点
02
物业服务哪家强?南京39个小区上榜!
上周末，南京市房产局发布了南京市2017年度物业管理示范项目公示，共有39个小区上榜，看看有没有你家!
看点
03
对物业不满意怎么办?六个细节教你如何选择物业!
《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》今年6月正式出台。《办法》规定，10%以上的业主对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，可选定物业评估机构对物业服务企业的履约情况进行评估。
物业服务第三方评估，是指物业服务第三方评估机构接受业主自治组织、建设单位、物业服务企业或街道办事处(镇人民政府)的委托，依照法律、法规规定和合同约定，对物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等提供专业评估服务。市物业管理行政主管部门负责全市物业评估机构的统一监督管理，建立并公布本市物业评估机构名录。
在什么情况下可以启用第三方物业评估?
《办法》规定，百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业评估机构评估的，建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定物业评估机构，委托其对物业服务企业的履约情况进行评估。
第三方评估机构怎么选?
《办法》提出，由百分之十以上的业主向建设单位提出联名申请，确定一名业主为申请人代表;建设单位收到联名申请后，核实业主人数，5日内就核实情况书面回复申请人代表;申请人代表收到书面回复后，与建设单位、物业服务企业在5日内协商确定物业评估机构，并形成三方确认的书面协议。业主、物业服务企业、建设单位选定物业评估机构协商不成的，业主可向区物业管理行政主管部门申请随机抽取物业评估机构。
六个细节教你如何选择物业
物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务，这是基本的部分;二是代办服务，如代收水电费等;三是特约服务，如室内维修、代送报纸等。
不仅如此，物业公司还应该在小区里定期公示维修基金和停车费的收支账目，接受小区业主监督。小编也搜罗了不少选择物业的要点!